BGH: Immobilienmakler haftet nach AGG für Diskriminierung bei der Wohnungsvermittlung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2026 (Az. I ZR 129/25) entschieden, dass auch ein Immobilienmakler unmittelbar für eine Diskriminierung bei der Wohnungsvermittlung haftet. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Makler mit der Auswahl der Mietinteressenten betraut ist. Im entschiedenen Fall hatte eine Wohnungssuchende unter ihrem pakistanischen Namen ausschließlich Absagen erhalten. Unter einem deutschen Namen und mit ansonsten identischen Angaben erhielt sie hingegen zeitnah Besichtigungstermine. Der BGH bestätigte einen Entschädigungsanspruch von 3.000 Euro.
Sachverhalt
Der Beklagte war als Immobilienmakler mit der Vermittlung mehrerer Wohnungen betraut. Die Klägerin bewarb sich im November 2022 mehrfach per Internetformular um Besichtigungstermine. Unter ihrem pakistanischen Namen erhielt sie durchgängig Absagen. Als sie sich für dieselbe Wohnung unter einem deutschen Namen bewarb und dabei identische Angaben zu Einkommen, Haushaltsgröße und Berufstätigkeit machte, erhielt sie umgehend eine Zusage.
Um weitere Anhaltspunkte zu sammeln, ließ die Klägerin auch ihren Ehemann, ihre Schwester und eine Freundin Bewerbungen einreichen. Das Muster wiederholte sich. Bewerbungen unter ausländisch klingenden Namen wurden abgelehnt. Bewerbungen unter deutschen Namen führten zur Terminvereinbarung. Eine vorgerichtliche Zahlungsaufforderung blieb erfolglos.
Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Darmstadt gab der Klägerin in der Berufung recht. Der Makler legte Revision zum Bundesgerichtshof ein.
Die Entscheidung des BGH
Der I. Zivilsenat bestätigt die Verurteilung des Maklers zu einer Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro sowie zum Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten. Zwei Aussagen sind für die Praxis besonders bedeutsam.
Erstens bejaht der BGH eine unmittelbare Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft im Sinne von § 19 Abs. 2 AGG. Das durchgängige Muster aus Absagen unter fremdländisch klingenden Namen und Zusagen unter deutschen Namen bei ansonsten identischen Angaben stellt nach Auffassung des Senats ein hinreichendes Indiz dar. Der Senat erkennt dabei ausdrücklich an, dass sogenannte Testing-Verfahren zulässig sind. Die Klägerin durfte sich also unter falschem Namen sowie über Familienangehörige bewerben, um die Diskriminierung nachzuweisen. Ein Rechtsmissbrauch lag darin nicht.
Zweitens und das ist der eigentliche Kern der Entscheidung stellt der BGH klar, dass nicht nur der Vermieter selbst, sondern auch der von ihm eingeschaltete Makler Adressat des Benachteiligungsverbots ist. Der Senat begründet das mit dem Schutzzweck des AGG. Trifft der Makler eigenständig die Entscheidung darüber, wer einen Besichtigungstermin erhält, ist er faktisch das Nadelöhr für Mietinteressenten. Ein effektiver Diskriminierungsschutz würde leerlaufen, wenn nur der oft für den Bewerber gar nicht erkennbare Vermieter haften würde.
Bewertung
Die Entscheidung schließt eine bislang offene und in der Literatur umstrittene Frage. Ein Teil der bisherigen Instanzrechtsprechung und Literatur hatte die Haftung auf den eigentlichen Vertragspartner, also den Vermieter, beschränkt. Der BGH wählt nun einen weiteren, funktionalen Ansatz. Wer die tatsächliche Entscheidungsmacht über den Zugang zu Wohnraum ausübt, haftet auch selbst. Das ist konsequent, weil Mietinteressenten in der Praxis häufig gar keinen direkten Kontakt zum Vermieter haben und dessen Identität mitunter gar nicht kennen.
Bemerkenswert ist zudem die Bestätigung der Testing-Methode als zulässiges Beweismittel. Damit erleichtert der BGH Betroffenen die oft schwierige Beweisführung bei Diskriminierungsfällen erheblich. Ein einzelner Vorfall lässt sich schwer nachweisen. Ein systematisches Muster aus mehreren Vergleichsanfragen ist hingegen ein tragfähiges Indiz, das die Beweislast nach § 22 AGG auf die Gegenseite verlagert.
Praktische Bedeutung für Eigentümer und Verwalter
Makler, die eigenständig über Besichtigungstermine oder die Vorauswahl von Mietinteressenten entscheiden, tragen ab sofort ein eigenes, unmittelbares Haftungsrisiko. Eine Berufung darauf, nur im Auftrag des Vermieters zu handeln, schützt nicht vor eigener Inanspruchnahme.
Vermieter und Verwalter, die Maklerunternehmen mit der Vermittlung beauftragen, sollten interne Vergabeprozesse überprüfen lassen. Kriterien für Absagen und Zusagen sollten dokumentiert und nachvollziehbar sein, unabhängig von Namen oder ethnischer Zuordnung.
Betroffene Wohnungssuchende erhalten durch die Entscheidung eine gestärkte Position. Systematische Vergleichsanfragen unter unterschiedlichen Namen können als zulässiges Beweismittel dienen, um eine Diskriminierung glaubhaft zu machen.
Fazit
Der BGH stärkt den Diskriminierungsschutz im Bereich der Wohnungsvermittlung spürbar. Makler können sich nicht mehr hinter ihrem Auftraggeber verstecken. Wer die Auswahl der Mietinteressenten steuert, haftet auch selbst nach dem AGG.