BGH zu Vergleichsangeboten bei WEG-Beschlüssen: Keine pauschale Drei-Angebote-Pflicht

BGH zu Vergleichsangeboten bei WEG-Beschlüssen: Keine pauschale Drei-Angebote-Pflicht

Mit Urteil vom 27.03.2026 (Az. V ZR 7/25) hat der BGH eine Frage geklärt, die Verwalter und Eigentümer in der Praxis immer wieder beschäftigt: Muss vor einem Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen wirklich immer erst eingeholt, verglichen und abgewogen werden? Die klare Antwort des Senats: Nein, eine pauschale Pflicht zu mehreren Vergleichsangeboten gibt es nicht.

Sachverhalt

Die Eigentümerversammlung einer mehrere Häuser umfassenden Wohnanlage beschloss den Austausch von Fenstern und Vordachverglasungen samt Malerarbeiten, teils mit einem Auftragsvolumen von über 4.000 Euro. Auf Vergleichsangebote wurde bewusst verzichtet, denn die beauftragten Firmen waren der Gemeinschaft „zur vollsten Zufriedenheit“ bereits aus früheren Aufträgen bekannt.

Einzelne Eigentümer fochten die Beschlüsse an. Das Landgericht Düsseldorf erklärte einen der Beschlüsse (Auftragsvolumen 4.091,22 €) für ungültig, weil keine Vergleichsangebote vorlagen und damit keine ausreichende Tatsachengrundlage gegeben sei, die „Bagatellgrenze“ sah das Gericht hier als überschritten an. Beide Seiten legten Revision zum BGH ein.

Die Entscheidung des BGH

Der V. Zivilsenat gibt der Revision der beklagten Gemeinschaft recht und weist zugleich die Revision der Kläger zurück. Zentrale Aussagen der Entscheidung:

• Es gibt keine allgemeine Pflicht, ab einer bestimmten Auftragssumme Vergleichsangebote einzuholen. Eine feste Bagatellgrenze (in der Instanzrechtsprechung teils bei 3.000 €, teils bei 5.000 € verortet) lehnt der BGH ausdrücklich ab.
• Maßgeblich ist stattdessen, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines „vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers“ für eine sachgerechte Entscheidung ausreichen.
• Bei größeren oder komplexeren Maßnahmen bleibt die Einholung von Vergleichsangeboten oder die Einbindung von Sonderfachleuten weiterhin empfehlenswert, um Anfechtungsrisiken zu minimieren.

Bewertung

Die Entscheidung ist praxisrelevant, weil sie eine in der Instanzrechtsprechung uneinheitlich beantwortete Frage grundsätzlich klärt. Bislang mussten sich Verwalter und Eigentümer an unterschiedlichen, teils willkürlich wirkenden Wertgrenzen orientieren (3.000 € hier, 5.000 € dort, teils auch am Wirtschaftsplan bemessen). Der BGH ersetzt dieses starre System durch eine Einzelfallprüfung. Das schafft mehr Flexibilität, aber auch etwas weniger Vorhersehbarkeit im Einzelfall, da nun stärker begründet werden muss, warum die vorhandene Tatsachengrundlage ausreichte.

Bemerkenswert ist zudem, dass der Senat den Vertrauensgesichtspunkt („bekannt und bewährt“) ausdrücklich aufwertet: Qualitätsaspekte wie Zuverlässigkeit, Termintreue und Ortskenntnis werden als gleichwertig neben den reinen Preisvergleich gestellt. Eine Sichtweise, die in Teilen der bisherigen Rechtsprechung (etwa BayObLG, LG Koblenz) so nicht vertreten wurde.

Praktische Bedeutung für Eigentümer und Verwalter

• Verwalter müssen Beschlussvorlagen künftig nicht mehr standardmäßig mit mehreren Angeboten unterlegen, sollten aber die Entscheidungsgrundlage im Protokoll nachvollziehbar dokumentieren (z.B. bisherige Zusammenarbeit, Dringlichkeit, regionale Verfügbarkeit).
• Eigentümer, die einen Beschluss anfechten wollen, müssen künftig konkret darlegen, dass das Angebot objektiv überteuert oder ungeeignet war. Der bloße Verweis auf fehlende Vergleichsangebote genügt nicht mehr.
• Der Grundsatz „bekannt und bewährt“ kann eine ausreichende Tatsachengrundlage darstellen: Positive Erfahrungen mit einem Handwerksbetrieb aus der Vergangenheit dürfen die Eigentümer bei ihrer Entscheidung berücksichtigen, ohne zusätzliche Angebote einholen zu müssen.
• Weitere relevante Faktoren: Dringlichkeit der Maßnahme, Verfügbarkeit geeigneter Handwerker in der Region, sowie, bei komplexeren Vorhaben, die Einbindung von Sonderfachleuten wie Architekten als Alternative zu reinen Preisvergleichen.
• Wichtig: Auch ohne Vergleichsangebote bleibt ein Beschluss angreifbar, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dafür trägt der anfechtende Eigentümer aber die Darlegungs- und Beweislast.

Fazit

Die Entscheidung stärkt das Ermessen der Eigentümergemeinschaft und schafft mehr Rechtssicherheit für „bekannt und bewährt“-Beauftragungen. Gleichzeitig verschiebt sie das Risiko der Darlegung: Wer einen Beschluss anfechten will, muss nun konkreter vortragen als bisher.

Über den Autor: Rechtsanwalt Schwietzke berät und vertritt in Berlin schwerpunktmäßig zu Mietrecht, Immobilienrecht und WEG-Recht.