BGH zur Mietpreisbremse: Auch wiederhergestellter Wohnraum kann als Neubau gelten
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.07.2026 (Az. VIII ZR 50/23) die Ausnahmevorschrift zur Mietpreisbremse in § 556f Satz 1 BGB weiter konkretisiert. Danach kann auch eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, die zuvor unbewohnbar war und erst durch umfangreiche Baumaßnahmen wieder nutzbar gemacht wurde. Entscheidend ist, dass die Wohnung danach erstmals nach dem 1. Oktober 2014 wieder als Wohnraum genutzt und vermietet wurde.
Sachverhalt
Die Beklagte erwarb 2015 einen Gebäudekomplex in Berlin. Die Gebäude waren zu diesem Zeitpunkt nach ihrem Vortrag in einem Zustand, der eine Nutzung als Wohnraum ausschloss. Fenster waren teilweise zugemauert oder mit Spanplatten verschlossen. Es gab keine funktionierenden Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen. Teilweise fehlten Treppengeländer, Wohnungstüren waren ausgehängt.
Die Beklagte investierte anschließend mehr als drei Millionen Euro in die Sanierung. Dach, Fassade, Fenster, Innenwände, Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen wurden vollständig erneuert. Ab 2017 vermietete sie eine der so wiederhergestellten Wohnungen.
Der Mieter trat seine Ansprüche wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an ein Inkassounternehmen ab. Dieses Unternehmen verlangte von der Vermieterin die Rückzahlung überzahlter Miete sowie Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen. Die Vermieterin berief sich auf die Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 1 BGB. Danach gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Amtsgericht und Landgericht Berlin gaben dem Mieter beziehungsweise dem Inkassounternehmen recht. Nach Auffassung der Vorinstanzen erfasst die Ausnahmevorschrift nur echten Neubau. Eine Wohnung, die bereits einmal existiert hat, könne nicht nachträglich zu einer erstmals genutzten Wohnung werden, selbst wenn sie zwischenzeitlich unbewohnbar war. Die Vermieterin legte Revision zum BGH ein.
Die Entscheidung des BGH
Der VIII. Zivilsenat hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurück. Der Leitsatz der Entscheidung ist eindeutig. Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB erfasst auch vorhandene Räumlichkeiten, die aufgrund von Schäden nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder nutzbar gemacht wurden. Voraussetzung ist, dass sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet wurden.
Der Senat begründet dies mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Der Gesetzgeber wollte mit § 556f Satz 1 BGB einen Anreiz für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums setzen. Dabei verweist die Gesetzesbegründung ausdrücklich auf § 16 Abs. 1 WoFG. Diese Vorschrift zählt verschiedene Formen des Wohnungsneubaus auf. Dazu gehört neben dem Neubau eines Gebäudes auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines vorhandenen Gebäudes durch die Beseitigung von Schäden. Entscheidend ist für den BGH daher nicht, ob eine Wohnung physisch neu errichtet wird, sondern ob durch die Baumaßnahme zusätzlicher, zuvor nicht verfügbarer Wohnraum entsteht.
Der Senat stellt auch klar, dass es nicht darauf ankommt, ob die Schäden durch äußere Einwirkungen wie einen Brand entstanden sind oder durch mutwillige Zerstörung, etwa durch einen früheren Eigentümer im Hinblick auf einen geplanten Abriss. Selbst in einem solchen Fall entstehe durch die vollständige Wiederherstellung neuer Wohnraum, der zuvor nicht zur Verfügung stand. Nur in besonderen Einzelfällen eines rechtsmissbräuchlichen Vorgehens könne dem über § 242 BGB begegnet werden.
Da das Berufungsgericht von seinem abweichenden Rechtsstandpunkt aus keine Feststellungen zum genauen Zustand der Wohnung und zum Umfang der Baumaßnahmen getroffen hatte, muss dies nun nachgeholt werden.
Bewertung
Die Entscheidung ist praktisch bedeutsam, weil sie den Anwendungsbereich der stärksten Ausnahme von der Mietpreisbremse erweitert. Bislang war in Teilen der Literatur vertreten worden, dass § 556f Satz 1 BGB allein für echten Neubau gilt, während die Wiederherstellung beschädigten Bestands allenfalls unter die schwächere Ausnahme für umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB fallen könne. Diese Unterscheidung hätte für Vermieter erhebliche Konsequenzen, da § 556f Satz 2 BGB nur eine einmalige Ausnahme für die erste Vermietung nach der Modernisierung vorsieht, während § 556f Satz 1 BGB die Wohnung dauerhaft von der Mietpreisbremse ausnimmt.
Der BGH stellt klar, dass es auf diese Unterscheidung nicht ankommt, solange der Bauaufwand tatsächlich zur Schaffung neuen Wohnraums im wirtschaftlichen Sinne führt. Bemerkenswert ist, wie konsequent der Senat dabei auf den Zweck der Vorschrift abstellt statt auf eine rein bauliche Betrachtung. Interessant ist auch der Hinweis, dass selbst mutwillig herbeigeführte Schäden der Anwendung der Ausnahme nicht grundsätzlich entgegenstehen. Das dürfte in der Praxis noch für Diskussionen sorgen, insbesondere bei Fällen, in denen ein Zusammenhang zwischen Verwahrlosung und anschließender Sanierung naheliegt.
Praktische Bedeutung für Eigentümer und Verwalter
Vermieter, die stark beschädigten oder unbewohnbaren Wohnraum mit erheblichem Aufwand instand setzen, können sich unter Umständen auf die vollständige Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen, auch wenn es sich nicht um einen Neubau im engeren Sinne handelt. Entscheidend ist der Nachweis, dass der Bauaufwand die für einen Wohnungsneubau erforderliche Größenordnung erreicht. Als Anhaltspunkt gilt hierfür ein finanzieller Aufwand von mindestens einem Drittel dessen, was eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil kosten würde.
Für Mieter bedeutet die Entscheidung, dass die Berufung auf die Mietpreisbremse bei ehemals unbewohnbarem und aufwendig saniertem Wohnraum schwieriger werden kann. Wer eine überhöhte Miete rügen möchte, sollte prüfen lassen, ob der Vermieter tatsächlich in der erforderlichen Größenordnung investiert hat oder ob lediglich eine gewöhnliche Modernisierung vorliegt.
Fazit
Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Position von Vermietern, die stark beschädigten Wohnraum aufwendig wiederherstellen. Die Grenze zwischen bloßer Modernisierung und einer der Neuerrichtung gleichzustellenden Wiedernutzbarmachung wird dabei künftig eine zentrale Streitfrage sein.
Sie möchten als Vermieter prüfen lassen, ob Ihre Wohnung unter die Ausnahmevorschrift
fällt, oder die Voraussetzungen einer Wiedernutzbarmachung rechtssicher dokumentieren?
Ich berate Sie gern zu Ihren Rechten und Pflichten im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse.